Ceny bytů v Česku mají růst pomaleji. Analytici nečekají plošné zlevnění, nájmy zůstanou pod tlakem

PRAHA – 28. října 2026

Po období výrazného zdražování se český realitní trh začíná uklidňovat. Ceny bytů a domů by podle analytiků měly v následujících měsících růst pomaleji, jejich plošný pokles se však neočekává. Zpomalení by se mohlo projevit také u nájemního bydlení. Zatímco vlastní bydlení zůstává pro řadu domácností obtížně dostupné, další prudké zvyšování nájmů naráží na finanční možnosti obyvatel.

Růst cen bydlení zpomaluje

Podle údajů České bankovní asociace a Českého statistického úřadu vzrostly ceny bytů, domů a pozemků ve druhém čtvrtletí roku 2026 meziročně o 8,6 procenta. V prvním čtvrtletí přitom meziroční růst dosahoval deseti procent.

Mezičtvrtletně se ceny zvýšily o 1,8 procenta, zatímco v předchozím čtvrtletí to bylo o 2,1 procenta.

Také novější data realitních platforem naznačují zpomalení. Podle analýzy Bezrealitky zdražily starší byty ve třetím čtvrtletí meziročně o pět procent a oproti druhému čtvrtletí o jedno procento.

Průměrná nabídková cena starších bytů dosáhla 123 895 korun za metr čtvereční.

Jde o celorepublikový průměr nabídkových cen, který se může výrazně lišit podle lokality, velikosti a stavu nemovitosti.

Analytici: Plošný propad cen se neočekává

Ekonom společnosti FinGO Petr Zámečník upozorňuje, že ceny bydlení začínají narážet na hranice finančních možností kupujících.

Podle jeho prognózy je pravděpodobnější stagnace nebo pomalejší růst než výrazný plošný pokles cen.

Pokud by nominální ceny zůstaly přibližně stejné, při pokračující inflaci by nemovitosti v reálném vyjádření zlevňovaly. To znamená, že by jejich cena po zohlednění růstu celkové cenové hladiny klesala, přestože částka uvedená v korunách by se nezměnila.

Výraznější zlevnění podle Zámečníka může nastat především u méně kvalitních nemovitostí, například v horších lokalitách, s nevhodnou dispozicí nebo ve špatném technickém stavu.

David Eim: Ceny by se mohly ustálit mírně nad inflací

Místopředseda představenstva Gepard Finance David Eim předpokládá, že růst cen nemovitostí bude postupně zpomalovat až k hodnotám lehce převyšujícím inflaci.

Hlavním omezením dalšího zdražování je podle něj ubývající počet lidí, kteří si mohou vlastní bydlení za současné ceny dovolit.

Spotřebitelská inflace v Česku v září dosáhla 2,5 procenta, zatímco v srpnu činila 1,9 procenta.

Představa růstu cen nemovitostí přibližně kolem inflace je ovšem analytickým odhadem, nikoliv zaručeným výsledkem nebo oficiální prognózou jednotnou pro celý trh.

Kvalitní byty ve vyhledávaných lokalitách mohou zdražovat dál

Hlavní ekonom Banky Creditas Petr Dufek očekává, že další vývoj bude výrazně záviset na kvalitě a umístění nemovitosti.

Slabší zájem se může projevit u bytů vyžadujících rozsáhlou rekonstrukci nebo v méně atraktivních lokalitách.

Naopak moderní byty v oblastech s vysokou poptávkou mohou pokračovat ve zdražování.

To znamená, že ani případná stagnace celorepublikového průměru nemusí přinést levnější bydlení v Praze, Brně nebo dalších žádaných městech.

Nájemné zatím roste, ale tempo může slábnout

Podle analýzy Bezrealitky vzrostlo nájemné ve třetím čtvrtletí meziročně o osm procent a mezičtvrtletně o dvě procenta.

Průměrná nabídková cena činila 400 korun za metr čtvereční měsíčně.

Samostatná analýza platformy UlovDomov ukázala, že v Praze a Brně růst nájemného u řady typů bytů zpomalil. Některé dispozice již vykazovaly stagnaci nebo mírný pokles.

Rozdíly mezi městy přesto zůstávají výrazné.

Například nájem bytu 2+kk o velikosti 55 metrů čtverečních se ve třetím čtvrtletí pohyboval přibližně na těchto úrovních:

• Praha: 25 850 Kč měsíčně.
• Brno: 21 500 Kč měsíčně.
• Olomouc: 16 700 Kč měsíčně.
• Plzeň: 15 300 Kč měsíčně.
• Ostrava: 14 700 Kč měsíčně.

Jde o hodnoty z konkrétní analýzy nájemního trhu, nikoliv o závazné ceny jednotlivých pronájmů.

Vysoké hypotéky udržují zájem o nájmy

Jedním z důvodů pokračující poptávky po nájemním bydlení je obtížná dostupnost hypoték a vysoká pořizovací cena bytů.

Domácnosti, které nedosáhnou na vlastní bydlení, zůstávají déle v nájmu.

Tento vývoj může podporovat zájem institucionálních investorů, tedy společností a fondů zaměřených na profesionální pronajímání bytů.

Podle analytiků však existuje hranice, za kterou už nájemné nemůže výrazně růst bez negativních důsledků.

Petr Zámečník upozorňuje, že další prudké zdražování by mohlo zvýšit počet domácností, které nebudou schopny nájemné pravidelně platit.

Co může ceny v dalších měsících ovlivnit?

Vývoj realitního trhu bude záviset zejména na dostupnosti hypotečního financování, úrokových sazbách, výstavbě nových bytů a kupní síle domácností.

Větší nabídka nového bydlení by mohla tlak na růst cen zmírnit. Vyšší náklady na financování naopak mohou odkládat některé nákupy.

Zásadní bude také vývoj v jednotlivých regionech. Nemovitosti v atraktivních lokalitách se mohou vyvíjet odlišně od celostátního průměru.

Co z toho vyplývá pro kupující a nájemníky?

Podle aktuálních prognóz nelze očekávat rychlý návrat cen bytů na úroveň před několika lety.

Kupující však mohou u méně atraktivních nemovitostí získat větší prostor k jednání o ceně.

U nájmů se předpokládá spíše postupné zpomalování zdražování než výrazný celoplošný pokles.

Pro domácnosti je proto důležité sledovat konkrétní lokalitu a porovnávat celkové náklady na bydlení, nikoliv vycházet pouze z celorepublikových průměrů.

Závěr: Český realitní trh podle analytiků směřuje ke stabilnějšímu vývoji. Zpomalení růstu cen ale samo o sobě neznamená, že se vlastní nebo nájemní bydlení stane okamžitě dostupnějším.

Zdroje: ČTK / České noviny, 28. října 2026 – vyjádření analytiků FinGO, Gepard Finance a Banky Creditas; ČTK / České noviny, 22. října 2026 – analýza Bezrealitky; ČTK / České noviny, 25. října 2026 – analýza UlovDomov; údaje ČBA a ČSÚ citované ČTK.

Český zpravodaj | Domácí / Ekonomika / Bydlení